AJB adalah Dokumen Wajib Pada Jual Beli Properti, Begini Cara Mengurusnya

Terdapat beberapa dokumen yang perlu dicermati sebelum membeli hunian idaman, di mana salah satunya adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).

Dalam menawarkan unit hunian, banyak pengembang yang sudah melengkapi rumah yang dijual dengan SHM, Namun sebelum SHM, ada dokumen yang harus dibikin terlebih dahulu, adalah AJB. Meski selalu disertakan dalam setiap proses jual-beli properti, masih banyak yang belum tahu apa itu AJB.

Singkatnya, Akta Jual Beli atau yang lebih dikenal dengan AJB adalah bukti otentik dari peralihan hak atas tanah serta bangunan.

Biasanya, pihak yang merilis sertifikat AJB adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang dalam hal ini diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban).

Karena sudah diatur secara hukum, maka pihak PPAT biasanya hanya tinggal mengikuti format yang sudah dibikin.

Masa pembuatan surat AJB adalah ketika seluruh pajak serta biaya yang muncul karena jual beli tanah atau bangunan sudah dibayarkan oleh kedua belah pihak.

Apabila seluruh beban biaya sudah dibayarkan oleh penjual maupun pembeli, proses yang harus dilakukan berikutnya adalah mendaftarkan peralihan hak atas properti ke kantor pertanahan setempat. Proses inilah yang biasanya dikenal dengan balik nama.

Apabila tahapan di atas selesai, maka segala hak atas tanah atau properti berarti sudah beralih ke pembeli. Buat Kamu yang masih bingung, berikut penjelasan lebih rinci serta sederhana dari proses tersebut.

Proses dalam Pembuatan AJB

Pengecekan Sertifikat dan Pajak Bumi & Bangunan (PBB)

Sebelum transaksi berlangsung, peninjauan ini adalah hal pertama yang akan dilakukan oleh PPAT.

Dalam proses ini, pihak PPAT akan meminta sertifikat asli tanah serta Surat Tanda Terima Setoran PBB dari penjual.

Oleh karena itu, ketahui cara bayar PBB yang tepat serta tidak telat dari jadwal pembayaran.

Tujuan proses AJB yang pertama ini adalah untuk memastikan:

• Tanah tidak dalam sengketa/dalam jaminan/penyitaan
• Tak menunggak PBB
• Kesesuaian data dalam sertifikat tanah dengan buku tanah di Kantor Pertanahan

Persetujuan dari Pasangan Penjual

Foto: Unsplash

Setelah menikah, ada percampuran harta yang merupakan harta bersama milik pasangan suami istri.

Oleh karenanya, perlu adanya persetujuan dari pasangan (suami/istri) dari pihak penjual.

Apabila yang bersangkutan telah meninggal dunia, maka diperlukan surat keterangan kematian dari pejabat setempat.

Sebagai gantinya, maka perlu kehadiran anak-anak dari hasil perkawinan sebagai ahli waris yang juga harus memberi persetujuannya.

Pembayaran Biaya Tambahan

Foto: Unsplash

Seperti yang disebutkan, AJB dapat dibikin setelah seluruh biaya yang muncul atas transaksi jual-beli ini dibayarkan oleh masing-masing pihak.

Selain harga jual properti itu sendiri, ada komponen lain yang masuk dalam biaya AJB, adalah:

• Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga tanah yang dibayarkan oleh penjual
• Bea Perolehan Hak atas Tanah serta Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Wujud Pajak Tak Kena Pajak (NJOPTKP), serta biaya ini ditanggung oleh pembeli.

NJOPTKP serta Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) biasanya berbeda-beda di setiap wilayah.

Sebagai contoh, ada tanah seluas 500 meter persegi di kawasan Jakarta Selatan dengan NJOP Rp1 juta per meter, sementara NJOPTKP Jakarta adalah sebesar Rp80 juta.

Terus kalau harga jualnya adalah Rp2 juta per meter, maka nilai transaksi (NJOP) adalah Rp1 miliar.

Dari sini kita dapat menghitung besaran:

• PPh yang harus dibayarkan oleh penjual yakni 5% dari Rp1 miliar yakni Rp50 juta.
• BPHTB yang harus dibayarkan pembeli adalah 5 % x (NJOP – NJOPTKP) = 5% x (Rp1.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp46 juta.
• Biaya jasa PPAT yang dalam hal ini ditanggung oleh kedua belah pihak, penjual serta pembeli.

Penandatanganan AJB

Foto: Pixabay

Proses berikutnya dalam pembuatan surat tanah AJB adalah penandatanganan.

Dalam tahapan ini, baik penjual maupun pembeli sudah menyerahkan dokumen wajib mulai dari sertifikat tanah, bukti pembayaran pajak hingga bukti diri kedua belah pihak.

Mereka juga harus sudah membayar seluruh biaya yang muncul dari transaksi ini.

Proses penandatangan harus dilakukan di hadapan pejabat PPAT dengan setidaknya dua orang saksi yang berasal dari kantor PPAT bersangkutan.

Kedua saksi ini nanti juga akan diminta untuk menandatangani AJB.

Dari penjelasan di atas, Kamu mungkin sudah tahu bahwa ada beberapa berkas yang harus dipersiapkan kalau mau mengurus AJB.

Nah, untuk lebih jelasnya, dokumen yang perlu dipersiapkan oleh penjual adalah:

• Kartu bukti diri suami serta istri (copy)
• Kartu Keluarga (copy)
• Akta Nikah (copy)
• Sertifikat tanah (asli)
• Surat Tanda Terima Setoran PBB
• Surat persetujuan pasangan

Sementara apabila pasangan sudah meninggal, maka dokumen yang harus disiapkan adalah:

• Surat keterangan kematian pasangan (asli)
• Surat keterangan ahli waris (asli)

Sedangkan dokumen yang harus disiapkan pembeli adalah sebagai berikut:

• Kartu identitas / KTP (copy)
• Kartu Keluarga (copy)
• Akta nikah (copy)
• NPWP (copy)